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各地二手住宅成交创新高 房东心态转变小幅涨价
2012-08-21 13:15:36  来源:

中原集团研究中心监测数据显示,2012年5月,北上广深津成六大城市二手房成交量环比上月回升,并创下2011年调控以来新高。与此同时,二手住宅价格指数亦继续小幅攀升。在上海等地,记者了解到,由于市场回暖、政策微调等多重因素影响,二手房业主心态开始变化,甚至出现跳价、惜售的现象;而买家心态显得更为急迫,出手购房的意愿明显增强。业内人士认为,在目前房地产市场所处政策环境相对稳定的背景下,未来数月内市场将会维持平稳,而受到二手房业主信心回升的影响,成交价格则仍会保持小幅上涨。

  政策微调 支撑成交稳中有升

  随着地方对楼市政策的微调,以及货币政策的放松,市场预期发生了较大变化,楼市成交持续上涨,二手房市场回暖趋势明显。根据中原集团研究部的观察,各地方在不触碰“限购”红线的基础上,对于首套房的微调手段趋于多样化。如重庆、武汉、厦门、南昌、芜湖等多个城市上调公积金贷款额度;武汉、广州、沈阳等地调低公积金贷款首付比例;重庆允许补缴账户余额增加贷款额度,并延长贷款期限至最高30年。

  多地政策微调以及信贷方面的支持,直接导致各地购房者的心理预期出现明显变化。据中原集团研究中心统计,5月二手房成交稳中有升,北上广深以及天津、成都六城市二手住宅成交面积合计401万平方米,环比增长23%。其中,成都由于7月1日二手房交易将全面启动参考评估价系统,环比增幅最高,达7成;广州和北京环比增长近3成;上海、深圳和天津环比增长1—2成。

  中原集团研究中心高级经理瞿安新告诉记者,从今年以来月成交水平走势看,近3个月六城市二手住宅成交面积稳中有升,而且5月六城市二手住宅成交面积创2011年初新一轮调控以来的月度新高,仅次于2011年1月的峰值,较2011年月均成交水平高出27.2%。在整体经济下行压力渐增的情况下,预计中央不会出台新的调控政策,目前的成交量水平有望继续维持。

  房东心态转变 价格小幅上涨

  由于一、二手房市场成交双双回暖,以及各地陆续出台微调政策鼓励刚性需求,二手房业主心态已经有所变化,议价空间进一步缩小,调低报价的比例亦有所下降,二手房成交均价随之小幅上涨。

  中原领先指数显示,5月六城市二手住宅价格指数较4月均有不同程度的上涨。其中,广州以1.75%的环比涨幅高居首位;深圳、北京、上海、成都环比涨幅在0.5%—1.0%之间;天津环比涨幅最小,不足0.1%。

  在上海,据记者从多家中介公司了解的情况来看,房东方面出现了议价空间缩小、心理价位有所上涨的现象。记者从中原南方商城分行了解到,目前该板块次新房均价在25000—28000元/平米,相比上个季度已有3%的增长,4月卖家的议价空间还有3%—4%左右,而现在议价空间几乎为零。例如,有一套“鸿发家园”130平米的房源,房东最初挂牌价310万,为了尽快成交,可让步至305万,但现在房东坚持310万的价格,最后以309万成交。

  上海中原新湖明珠城分行经理查丽龄表示,该板块次新房均价在35000元/平方米左右,房东的议价空间从4月的10%,缩减到目前的5%。比如一套“新湖明珠城”130平方米的房源,原先挂牌价470万,房东心理价格在440万,但目前房东心理价位已经提升至450万以上。

  21世纪不动产上海区域市场研究部也反应,6月以来多个板块甚至再度出现房东跳价的现象,有的房东在多组购房者上门看房后,心理价位陡然提升,甚至出现惜售现象。

  买家急迫 出手意愿强烈

  在购房者方面,记者了解到,目前买家心态明显变得急迫,不少人担心政策有所松动后房价再度进入上升通道,因此急于出手购房。记者从上海中原南方商城分行了解到,降息消息传来,买家看房愈加活跃,相比5月,门店带看量约有50%的增加。浦东金桥证大二店的经理张容平也表示,随着楼市政策的逐渐明朗,6月以来,客户看房量至少增加了2成,尽管在成交量上还未有直接的体现,但客户心理预期开始转好,出手买房的意愿明显强烈了许多。

  同样的,上海中原虹桥分行经理沈龚也表示,自从降息消息传出后,询问房源的客户有所增加,明显感觉到客户诚意度在上升。他认为,降息对市场回暖来说就像催化剂,“本来最近市场就开始有点回暖了,这次央行降息,对市场回暖是很大的利好,出手买房的客户逐渐增多。”

  对于后市,中原地产瞿安新表示,尽管整体经济下行压力渐增,但是中央对房地产调控政策的态度仍很谨慎。从近期京沪两地相继收紧“限购”执行尺度来看,房地产“限购”红线短期内仍难以触碰。与此同时,地方政府对于房地产调控微调放松冲动进一步增强,后市或将有更多城市出台针对自住需求的微调政策。在此背景下,楼市成交仍将保持活跃,成交结构则仍以自住性需求为主。

  另据中原监测数据显示,近几周一线城市二手房市场新房源、客源的数量均有不同程度的增加,表明业主放盘和购房者入市意愿均有所增强,预计6月二手房市场仍将保持活跃。价格方面,五城市中原报价指数涨多跌少;而且上海、广州和深圳三地中原经理指数亦持续攀升,均已突破50%的临界值,显示出经理人对后市成交价格上涨的信心有所增加。预计,6月二手房价格将维持小幅升势。

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