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分析报告指出:地方政府或成楼市调控最大阻力
2012-08-15 08:07:17  来源:

上海易居房地产研究院发展研究所近日发布的《二季度全国房地产市场形势分析报告》(下称《报告》)提出,二季度的房地产数据和实事表明客观存在五大反差,相互抵触的市场信息能否有一个明确的未来预期?房地产主动调控短期来讲或是今年增长速度下滑的一个重要原因,房地产市场回暖或引发偏离调控目标的担忧,但“调控不放松”和“稳增长”一致吗?如何把握好宏观经济走势和房地产政策调控的相互关系成为社会关注的焦点。

  《报告》分析认为,当前全国房地产市场形势出现五个反差,表现在宏观经济全面走低,房地产主要指标走高;房地产绝对值主要指标上升,但同比增幅仍在下滑;房地产销售面积和销售金额同比增幅高于一季度,投资和新开工面积同比增幅却低于一季度;主要房地产指标全国低,四十个重点城市高;房地产政策调控中央政府仍紧,地方政府趋松。

  今年6月份以来,房地产市场也逐渐出现回暖迹象。对此,《报告》指出这其中有四个方面的因素:一是由于我国经济下滑,中央政府释放重大政策调整信号。原来预计今年一季度是我国经济非常困难的时候,但发展实践证明二季度我国宏观经济比一季度更为困难,而且是否见底并不明朗。国家非常及时明确地进行了主要体现在货币政策和财政政策的预调微调,而实际上新的政策举动远超预调微调的范围。这又表现在连续下调准备金率后,不到一个月时间内连续调整贷款利率;同时,还启动一系列国家级、区域级的基本建设项目和重点工程项目。

  二是地方政府不断挑战房地产调控政策红线,形成群体市场效应。与中央政府提升经济采取财政投资拉动政策和货币宽松促进政策不同,地方政府稳经济增长(主要是稳财政收入)的措施是房地产(卖地、税收)和招商引资。土地转让和招商引资实际上已成为二十年来中国各个城市形态和功能改变提升的基本抓手、根本路径和主要经验。地方政府当前面对的主要压力是经济增速下滑、财政收入困难和巨额地方债到期。在高举房地产政策调控和限购的旗帜下,各地结合实际情况,做的都是促进房地产市场回暖的具体措施。地方政府的实际措施释放给市场的都是宽松放缓性的信号。

  三是首套房和自住改善住房需求压力阶段性释放。在严厉的房地产调控政策背景下,购房群体自然延缓入市,等待价格下跌。一般情况下,是政策多发期紧缩期在前,市场观望期等待期在后。一旦进入政策空窗期,价格又久等不下,限购政策效应递减,特别是又看到国家宏观经济下滑政府又出台预调微调措施之后,积压下来的住房消费需求就需要阶段性的正常释放。

  四是楼市预期发生变化。中央政府经济政策的调整,地方政府购房管制的松动,土地购置在低位出现渐升的溢价率,开发企业以价换量销售策略的推行,住房合理需求的阶段性释放,投资性的豪宅产品出现区域性热销,正是这六个方面的因素带动、互动,产生了我国二季度我国房地产市场的回暖现象,引发整个社会舆论出现了楼市将变的预期判断。

  对于当前宏观经济形势与房地产调控的关系,《报告》认为需要重点把握六个方面的问题。一是二季度乃至整个上半年,40个重点城市房地产市场回暖,领先于全国市场。40个重点城市的房地产动态走向,是全国房地产动态走向的领跑者和风向标;二是当前人们对本轮我国宏观经济下滑的原因和解决问题的对策,在认识上不一致。因此致使调控政策执行不一致,调控政策效果不确定,市场前景预期不明朗;三是我国房地产的市场信息有的时候是混乱的,甚至是互相抵触的,尽管这些信息都是真实的。房地产市场未来走势直接取决于调控政策的执行力度和宏观经济的发展态势;三是对现行房地产调控政策执行的主要障碍,不在于消费者,不在于房地产企业,当然他们也存在着不理解和抵触,而在于我国六百多个地级市和两千多个县级市政府;四是如同我国核心利益不能泛化一样,房地产政策调控关键期也不能长期化,没有长期化的关键期。与其称现在为政策调控关键期,不如称之为政策调控博弈期;六是在“限购”严格执行的环境下,中短期内暂不存在房地产投资量、销售量、销售额和房价大幅上升的经济环境和政策环境。但是由于现在房地产的投资增幅下降和开工、竣工绝对量的减少,中长期中国商品房房价反弹的动能依然明显存在。

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