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易宪容:房价下行才是稳增长动力
2012-08-21 13:04:12  来源:

 面对国内住房市场的回暖,一方面,中央政府多次表态房地产宏观调控不动摇,坚决打击与遏制住房的投资投机炒作需求;另一方面,发布了《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》和《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》(以下简称《通知》)。

  政府出台两文件稳市场

  中央政府通过频繁表态,希望以此稳定市场预期,不要让当前楼市的回暖导致整个市场出现重大逆转,让两年多来的房地产宏观调控功亏一篑。

  后两个文件的出台,则重点放在两个方面。一个方面是通过增加保障性住房建设达到一箭双雕。即可拉动住房市场投资,因为当前国内GDP增长下行,很大程度都与早些时候国内住房市场出现“量降价滞”两年的僵局有关。住房市场销售全面减少,库存增长,必然会影响当年的房地产开发投资,影响到对相关几十个产业的需求,如钢铁、水泥等。而有条件支持大量建造保障性住房,既可增加整个社会对住房市场投资,也可解决当前中低收入民众住房条件困难的问题,甚至于会被认为以此来拉低整个住房市场的价格水平。

  另一方面,如果鼓励民间资本参与保障性住房的工程建设,即可让流窜在市场上大量民间资金进入实体经济,而不是到处流窜并推高各种资产价格,缓解当前国内金融市场各种风险;同时,由于国内大造保障性住房,仅政府财政资金进入保障性住房工程难以为继,引入外部市场资金进入保障性住房工程建设也势在必行。这样政府的住房政策既可为稳增长提供动力,又可让当前住房市场的价格稳定在某个水平上。可以说,这就是最近中央政府出台上面几个文件的目的所在。

  住房市场问题严重

  但是,住房市场的问题是一个严重的经济问题,即当前住房市场的价格如果不向下调整,如果不回归到合理的价格水平,而是把住房的价格顶在天花板上不下来,住房市场是无法转型,住房市场投机投资需求也无法遏制,住房消费需求更是无法释放出来,而住房市场泡沫只能继续吹大。在这种情况下,吹大了的泡沫岂能不破灭?房地产泡沫岂能不给经济带来重大的灾害?

  更值得注意的是,由于住房价格过高,不仅把绝大多数居民挤出市场,这些居民的住房福利受到严重侵犯,而且过高房价也让住房市场成了一个少数人侵害与掠夺绝大多数人财富的机制。

  在这种情况下,如果说,当前的住房政策不能够把住房市场的投机投资需求严厉挤出市场,去除住房市场赚钱功能,那么住房市场的问题要想解决是不可能的。不过,加大保障性住房建设,是否就可以解决住房问题呢?

  近期房价出现上涨的三大原因

  需要指出的是,最近国内住房市场的价格出现重新上涨趋势,其中有三个方面的原因。一是经过近两年来国内住房市场的宏观调控的确取得了一定的成果,住房投机投资需求被逐渐地挤出市场。但越是“房地产化”严重的地方,对GDP增长的影响就越大。这种影响不仅冲击着房地产业,也冲击着与许多房地产业相关的产业,同样也冲击着地方政府的财政收入。如果继续实施现有的住房政策,住房消费需求将被逐渐的释放出来。就当前国内经济形势来看,只有让住房市场价格真正下行,让住房市场真正转型,国内住房市场消费需求才能真正释放出来。这才是稳增长真正的动力。

  但是,面对GDP增长的下行,政府对住房市场调控的工具性又开始显现,宏观经济政策也随即转向“稳增长”。稳增长的经济政策不仅在于增加各种重大投资支持,表现为信贷规模的宽松,如降低银行的存款准备金率,而且更为重要的是央行一个月内两次降息。这样一来,却导致房地产宏观调控的差别化住房信贷政策最后一道防线被冲破。可以说,两年来的房地产宏观调控最有效或影响最大的住房宏观调控政策就是差别化的信贷政策。因此,国内房价出现了回升,房地产泡沫又会继续吹大。

  在这种情况下,不仅住房消费者会恐慌性进入市场,因为,他们担心住房政策的转向又会出现2009年那样的情况,房价会随着这种政策的转向越来越高。更为重要的是改变了住房预期。住房市场预期改变,必然会吸引住房投资投机炒作者重新进入市场。在这种情况下,尽管看上去一些行政性的住房购买限制政策没有取消并还在发挥作用,但是只要是有利可图,住房投资投机炒作就能够突破现有的各种住房行政政策限制进入市场。因为,在这些人看来,他们进入市场越早,获得利益的机会就越多,其利润水平就越高。否则错过机会,机不再来。

  二是随着国内货币政策微调力度的加大,部分地方的软性托市政策更是找不同的角度来出台。这些软性的托市政策目的就是要让开始下跌的房价不下跌而且重新开始上涨,就是鼓励住房投资投机炒作者进入市场。这样,不仅让能够让住房销售在短期内快速增长,而且也让一些城市住房价格迅速推高。

  三是如果当前不针对性地对住房投机投资需求进行严厉的打击或遏制,只是增加商品房的供应,增加保障性住房的建设,那么住房市场建造的住房最多,也是无法满足住房投机投资者对住房的无限需求的(因为住房投机投资的需求是在零及无限大的区间)。

  因为,如果不通过事中及事后严厉的税收政策打击住房投机投资需求,那么市场一定会认为购买住房是有利可图,再加上最近银行信贷政策比较宽松,住房市场投机投资需求也就会在这种情况下迅速放大。住房投机投资需求一进入市场,其价格必然上涨。一般来说,住房投机投资需求者其出价水平会高于住房消费者。正是这种市场预期转变,国内一些城市的住房上涨也就成了必然。

  此外,当前有一部分观念认为,购买第一套住房都不会进行投机投资或炒房。这其实是错的。只要没有事中及事后的税收政策限制,购买第一套住房同样可用作投机投资,只不过其杠杆率低一些而已,赚钱比购买二套以上的住房慢一点而已。

  可以说,在当前住房宏观调控政策范围内,要真正防止住房市场价格反弹,就得坚决去除住房市场赚钱功能,真正遏制住房投机投资的需求,而不是说说而已,并让住房价格水平向下移,这样才能让住房消费释放出来。住房市场的消费需求释放出来不仅要增加保障性住房建设(在一定意义上说,房价下行到一定程度,保障性住房作用与功能也会弱化),更要严厉打击住房投机投资需求,挤出房地产泡沫。这才是当前国内经济稳增长的动力及住房市场能够走上健康发展之路的关键所在。

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