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马光远:楼市调控若半途而废 政策信誉将彻底破产
2012-08-25 08:24:15  来源:

内容提要:在史上最严厉的调控政策下,楼市非理性炒作和房价疯狂上涨势头得到了遏制,但是,近日有传闻称“房地产调控政策在短短的一个月后即将转向”。(专题:硬起来?软下去?房产新政出路何方?)毫无疑问,如果误判目前严峻形势,放缓甚至停止目前方向正确的调控政策,中国治理房地产泡沫、调整产业结构的最佳的努力时机将彻底丧失,房价将再次迎来报复性的上涨,发展模式转型和经济结构调整将成为一句空话,政策的信誉将彻底破产。

  房价止涨?成交量低迷? 并非楼市常态

  2911套!上周武汉楼市成交量罕见反弹

  在连续两周成交量下跌后,上周武汉商品房市场的成交量出现反弹,同时成交均价出现了回落。业内人士分析,这是由于一些低价入市的楼盘取得了不错的销售。某研究院监测数据显示,5月17日-5月23日的一周,武汉楼市成交2911套,相对上周增加了432套,成交面积也相应有所上升,较上周的涨幅为28.73%。

  多个地区楼市成交量大跌价格继续上涨  

  新“国十条”出台一个月来,各地楼市陷入观望,成交量锐减,部分城市楼市成交量出现多达六成的降幅。消费者对房价下跌预期增强,观望氛围越来越浓。虽然楼市的销售拐点已然出现,但成交均价仍然坚挺,甚至还有不少楼盘不降反升,逆市提价。

  政策调控将转向?新政陷入困局!

  政策“零”调控!温家宝“吹风”!

  近期,关于经济形势和楼市调控,出现了一些值得注意的微妙变化,国家领导首次针对密集宏观调控政策出台后对市场的负面影响作出表态。有观察人士认为,宏观调控已经从密集出台期,进入到政策“零”出台的“空窗期”和查看实施效果“监控期”,这一宏调的特殊时期要多长时间,还要看经济形势如何变化。

  地方新政细则太温柔! 楼市调控将“软着陆”?

  全国楼市新政推出一个多月后,地方新政细则并未出现全面开花的结果,仅有的几个已出台的地方新政,又集体表现过于疲软!地方在政策执行中进行了“软着路”处理,“温柔”的背后带来的是对后市的无限猜测。

  房价稳定即可!中央不希望楼市大起大落

  近日,多种迹象让业内感觉到房产调控似乎正在逐渐向和风细雨转变。继北京出台房产新政细则之后,深圳、广州、重庆等地的细则都被冠以 “温和”的定语。房地产及住宅研究会副会长顾云昌个人认为,中央也是希望房价稳定,而不是大起大落。所以中央的文件是坚决遏制部分城市房价上涨过快,这些字连在一起来念。

丧失最佳调控时机!楼市新政绝不可半途而废

  以国务院“10号文”为代表的房地产新政满月,在公认为史上最为严厉的调控政策的遏制下,房地产市场的非理性炒作和疯狂的势头得到了有力的遏制:包括二手房在内的房屋成交量下降明显,而坚挺的房地产价格也出现了松动。

  特别是,房地产新政彻底改变了之前民众对于房价的预期,那种在“10号文”之前认为中国房价会一直疯涨下去的不理性思维被彻底扭转。无疑,这一次,民众再一次给房地产新政投了信任的一票。

  但是,盘点新政一个月以来房地产市场的表现,尽管关于房价的非理性预期已经得到扭转,但就整体调控而言,房价并没有出现明显的回落,部分地区的房价甚至依然逆势上涨,房地产调控未来的任务依然严峻。特别是随着以希腊为代表的欧元危机爆发,全球资本市场和大宗商品价格动荡,关于世界经济二次探底的争论更是甚嚣尘上,而国内资本市场受此影响也出现了20%以上的跌幅,房地产相关领域,比如钢材水泥等价格也开始下跌,一些机构和专家开始担忧当前的房地产调控政策可能导致经济增长态势的回落。而关于房地产政策的执行亦出现了一些微妙的变化:

  其一,一些媒体和机构疯狂炒作房地产新政的负面影响,在给新政扣上计划经济帽子的同时,还质疑新政限制了改善性住房的需求,导致出现了所谓的“离婚潮”;紧接着,退房潮也如期而至,中国之声报道说,北京客户的违约率高达七成;还有报道说,北京的调控政策可能导致出现地王退地。似乎新政让各阶层人士等逼上梁山,铤而走险。

  其二,房地产税收政策的动向出现了两个微妙的变化:一是国家税务总局有关人士针对上海会出台房产税试点细则的传闻,明确表态房产税的征收和解释权都在中央,地方无权出台房产税政策,也无权对税收法规进行解释;二是《华夏时报》一则报道引述国家发改委产业研究所所长助理黄汉权5月17日的观点“三年之内免谈房产税”,再度引发争辩与析疑。在房地产新政满月之际,关于房产税的传闻出现如此微妙的变化,的确耐人寻味。在“10号文”刚刚出台之后,对于房地产税收政策的争议,仅仅限于具体的税收政策,而对于加快出台房地产税收政策本身则毫无疑问,而短短的一个月,风云突变,舆论的调子也悄然在变,甚至于对于“三年内免谈房产税”这样很不严肃的表态,都俨然成了官方的定调,究竟是什么使得房产税有可能胎死腹中?

  其三,房地产新政已经满月,按照国务院的部署,各地应该抓紧出台结合本地实际情况的执行细则,但怪异的是,除了北京、青岛等个别地方之外,很多地方细则至今尚未出台,更没有给出时间表,而个别地方的官员更是公开为高房价辩护,和房地产新政唱反调。

实事求是而言,从“10号文”出台一个月以来房地产市场和国内外宏观经济的动态来看,“10号文”出台之后,房地产市场过度投机和房价的疯涨势头基本被遏制,包括二手房在内的交易量巨跌,房价出现了松动的迹象。拿房产税而言,早在2003年的十六届三中全会就提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。这里所言的物业税,也就是俗称的房产税,而七年以来,每一次政府的工作报告都提出要加快物业税的出台步伐。而2009年国务院关于经济体制改革工作重点里,更是明确提出要加快物业税的出台,而在房地产调控的关键时刻,却有官方背景的人士表态“三年内免谈”,实在令人费解。笔者最近参加了一些研讨会,其中的一些苗头也颇令人玩味,一些机构刻意夸大欧元危机对中国经济的影响,刻意制造世界经济可能二次探底的可能。特别是,一些机构又开始渲染房地产对经济增长的巨大作用,渲染调控房价对钢材、水泥等相关产业的影响,而这样的说辞,在每一次国际环境出现风吹草动时都会出现。

  笔者认为,基于中国经济基本面的判断,目前中国经济的心腹大患依然是以房地产为代表的资产价格泡沫对经济和社会全局的危害,整个经济的空心化和虚拟化将成为发展模式转型和经济结构调整的最大障碍。在“10号文”出台之后,房地产市场的交易量下降,但整体价格仍然处于一个不合理的高位,而在当前的情况下,对房地产的调控可能引发的问题应该有正确的评估,即使出现经济增长的减速和相关产业的调整,对于经济的长期发展而言,有百利而无一害;而如果再次因为外界的一点风吹草动,放弃既有利于房地产健康持续发展,又有利于经济全局的调控政策,必然再次引发房价的报复性和恐慌性上涨,除了损害政策的公信力,整个经济转型和调整的全局都将受到极大的负面影响。

  目前全球经济复苏的前景虽然受“欧元危机”的影响蒙上了阴影,但就欧元危机的规模、传导效应和对中国经济的影响而言,不仅全球经济二次探底的可能很小,就是中国经济再次陷入衰退甚至低增长的几率几乎为零。一季度11.9%的增长,二季度的增长也应该在10%以上,这事实上为下决心解决房地产的心头大患提供了绝佳的时机和空间,即使我们目前将房价打下去30%,房地产的暴利行业的本质不会改变,也不会影响房地产的投资。

  在这种情况下,如果我们再次误判形势,放缓甚至停止目前方向正确的调控政策,中国治理房地产泡沫、调整产业结构的最佳的努力时机将彻底丧失,房价将再次迎来报复性的上涨,发展模式转型和经济结构调整将成为一句空话,政策的信誉将彻底破产。

 

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